Nakup in prodaja nepremičnin ter zemljiška knjiga

Bogate in dolgoletne izkušnje na področju nepremičninskih poslov ter poglobljeno spremljanje zakonodaje, sodne prakse ter davčne politike je našo profesionalnost  oblikovalo do najvišje stopnje. Stranke nam zaupajo, saj poskrbimo, da so njihove nepremičnine ustrezno vpisane v zemljiški kataster ter njihove lastniške in druge pravice pravilno vknjižene v zemljiško knjigo.

Nakup in prodaja nepremičnin 

Strankam svetujemo in jih zastopamo v vseh fazah sklenitve pravnega posla za prodajo ali nakup nepremičnine:

• v pogajanjih,
• pri pridobivanju zakonsko zahtevanih dovoljenj ali soglasij za izvedbo pravnega posla,
• med sestavo vsebine pogodbe,
• ob sklenitvi prodajne pogodbe,
• ob napovedi za odmero davščin in v morebitnem davčnem postopku
• v postopku vpisa lastninske in drugih pravic ali pravnih dejstev v zemljiško knjigo.

Strankam svetujemo glede pridobitve financiranja ali hipotekarnega kredita in v sodelovanju z izbrano banko skrbimo za ustrezen potek nakupa nepremičnine oziroma za pravočasen izbris hipotek ali drugih zavarovanj na nepremičnini. Prav tako v sodelovanju s stalno mrežo geodetov poskrbimo za ustrezne vpise nepremičnin v zemljiški kataster in kataster stavb.

S strankami sodelujemo pri vseh vrstah nepremičninskih poslov, katerih predmet so stanovanja: enostanovanjska ali večstanovanjska; hiše: samostojne hiše, dvojčki ali vrstne hiše; poslovni prostori: pisarne, trgovine, restavracije, skladišča, obrtniški prostori in drugi objekti za opravljanje poslovne dejavnosti; industrijski objekti: tovarne, obrati, proizvodne hale in drugi industrijski prostori; počitniške nepremičnine: vikendi, hiše ali apartmaji; gradbena zemljišča, stanovanjski kompleksi: celotni bloki stanovanj, soseske ali večje stanovanjske enote; kmetijska zemljišča skupaj z naseljenimi ali nenaseljenimi stavbami; gozdna zemljišča; zemljišča agrarnih skupnosti.

Dragocene praktične izkušnje kažejo, da je temelj vsakega nepremičninskega posla poglobljena analiza stanja nepremičnine, ki stranki poleg vpogleda v dejansko stanje nepremičnine omogoča tudi predvidljivost nadaljnjih korakov postopka prodaje in oceno finančnih posledic posla. S skrbnim pravnim pregledom nepremičnin ugotovimo:

• zemljiškoknjižno stanje nepremičnine,
• morebitne omejitve lastninske pravice, npr. vpisane služnosti, hipoteke ter druge obremenitve,
• tveganja, obremenitve ali pomanjkljivosti, ki bi lahko vplivale na lastninsko pravico in vrednost nepremičnine,
• obstoj in ustreznost gradbenega dovoljenja in uporabnega dovoljenja,
• morebitne obstoječe in potencialne sodne spore glede nepremičnine, ki bi lahko nastali zaradi stanja nepremičnine,
• davčne obveznosti, ki nastanejo zaradi prenosa lastninske pravice,
• morebitne pogodbe ali sporazume, ki se nanašajo na nepremičnino in lahko vplivajo na prenos lastninske pravice ali njeno izkoriščanje,
• okoljevarstvena in druga dovoljenja, soglasja, ki so potrebna za uspešno prodajo in prenos lastninske pravice,
• omejitve javnopravne narave, ki omejujejo rabo nepremičnine (npr. zaradi varstva kulturne dediščine, varstva narave in okolja).

Pooblastilo za prodajo 

Našim strankam omogočamo izpeljavo posla s specialnim pooblastilom za prodajo nepremičnin, ki mora biti pripravljeno natančno in s sestavinami, kotjih določa zakonodaja. Na ta način strankam omogočimo izpeljavo nepremičninskega posla tako, da je njihova udeležba v postopkih minimalna. Stranke se poslužujejo te možnosti prodaje ali nakupa nepremičnine praviloma zaradi:

• bivanja v tujini,
• bolezni ali druge zadržanosti,
• kompleksnosti posla.

Praviloma izvajamo prodajo ali nakup nepremičnine  na podlagi specialnega pooblastila, kadar je nepremičnina v solastnini, saj lahko na ta način garantiramo uspešnost izpeljave posla v zastavljenih časovnih okvirjih.

Stranka lahko podeli specialno pooblastilo za prodajo nepremičnine tudi za primer smrti, kar pomeni, da varujemo interes stranke za prodajo nepremičnine določeni osebi tudi v primeru, če stranka, ki nepremičnino prodaja, premine med postopkom prodaje.

Kmetijska zemljišča in gozdovi 

S prodajo in nakupom kmetijskih zemljišč in gozdov imamo bogate izkušnje v vseh fazah postopka pred upravnimi organi in sodišči, ki zajemajo:

• Ponudba za prodajo: pred začetkom prodaje je bistvenega pomena, da se določi strategija prodaje in da se temu ustrezno določijo jasni pogoji prodaje, da se v največji meri izključijo morebitni špekulativni sprejemi ponudb in potencialni spori.
• Sprejem ponudbe: kupec, ki želi sprejeti ponudbo, mora podati pravočasen sprejem ponudbe in uveljavljati morebitno predkupno pravico, ki jo določa zakon. Bistvo te faze je v pravočasnem sprejemu ponudbe in v poznavanju zakonskih določb in sodne prakse o predkupnih upravičencih in o predložitvi ustreznih dokazil, da se predkupna pravica pravilno uveljavi.
• Odobritev posla: je zaključna faza, pri kateri je bistveno, da je vloga za odobritev posla pravočasna. V praksi lahko ta faza predstavlja tudi začetek spora, če je interesentov za nakup več. V naši odvetniški pisarni morebiten zaplet najprej rešujemo s pogajanji med strankami in sporazumnim reševanjem spora.
• Pritožba in sodno reševanje spora: če sporazum ni mogoč, zastopamo naše stranke v nadaljnjem pritožbenem postopku pred pristojnim ministrstvom in v upravnem ali civilnem sporu pred sodiščem, da zaščitimo njihove interese.
• Odmera davščin: po pravnomočnosti odločbe o odobritvi pravnega posla za naše stranke priglasimo napoved za odmero davka in jih zastopamo v davčnih postopkih. Pri odmeri davčnih obveznosti smo še posebej pozorni na dobiček iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine (t.i. kapitalski dobiček) in organiziramo potrebne cenitve premoženja, ki se izkažejo kot potrebne za ustrezno in pravilno odmero davkov.  
• Vpis v zemljiško knjigo: za naše stranke pripravimo in organiziramo potrebne aktivnosti za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Zemljiška knjiga in kataster 

Kompleksnost zemljiškoknjižnega postopka terja dobro poznavanje področnih predpisov, s katerim stranke vodimo mimo morebitnih tveganj v postopku prenosa nepremičnine in jih zastopamo v vseh sodnih sporih, ki izhajajo iz zemljiškoknjižnega stanja.

Zavedamo se, da je doslednost in pravilnost katastrskih podatkov ter zemljiškoknjižnih pravic v zvezi z nepremičninami za stranko esencialnega pomena, zato dejanski in pravni ureditvi njenih nepremičnin posvečamo posebno skrb. Strankam svetujemo in jih zastopamo v zemljiškoknjižnih postopkih glede vpisov:

• lastninske pravice,
• zastavne pravice,
• služnosti,
• pravice stvarnega bremena,
• pravice prepovedi odtujitve in obremenitve in
• drugih pravic ter dejstev, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo.

Pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim

Posebno pozornost posvečamo tudi strankam, ki želijo uskladiti zemljiškoknjižno stanje z dejanskim stanjem. Gre za razlike, ki se lahko pojavijo zaradi različnih razlogov, kot so spremembe v lastništvu, ki niso bile ustrezno vpisane v zemljiški knjigi, parcelacije, združevanja parcel, nepravilnosti v zemljiški knjigi in podobno. Pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim služi za urejanje  razlik in zagotavljanje skladnosti med vpisi v zemljiški knjigi in resničnim, pravičnim in dejanskim stanjem  nepremičnine. S takšno pogodbo se ugotovijo dejanske razmere na terenu in nato izvedejo ustrezni popravki ali spremembe v katastru in zemljiški knjigi, da se zagotovi točno in pravilno zabeleženo lastništvo in druge pravice na nepremičnini.

Ustrezna in celovita seznanjenost glede pravnega statusa nepremičnine, pravilno zastavljena pogajanja, dobro pripravljena pogodba in pravilno izpeljani vsi spremljajoči postopki ter katastrski in zemljiškoknjižni vpisi so ključni za uspešno izvedbo odsvojitve ali pridobitve nepremičnine ter za zaščito pravic in interesov stranke. S strokovnim znanjem zagotavljamo, da celoten pravni posel ne dopušča prostora za dvoumnosti ali potencialna tveganja.