V praksi zelo pogosto urejamo primere uporabe tuje nepremičnine kot služnost poti za potrebe dostopa do svoje lastne nepremičnine, služnost vodovoda, služnost električne napeljave ali služnost komunalnih napeljav. V primerih osebnih služnosti zelo pogosto ustanavljamo služnost stanovanja, pri kateri služnostni upravičenec sme uporabljati tuje stanovanje za svoje bivalne potrebe, kar se pogosto pojavlja v primerih darilnih pogodb med svojci, preužitkarskih pogodb ali izročilnih pogodb, pri katerih si darovalec ali izročitelj pridrži služnost užitka na stanovanju, čeprav je prenesel lastninsko pravico v korist prevzemnika.
Izvajamo temeljit pregled dejanskega stanja, identificiramo potrebe stranke za uporabo tujega nepremičnega premoženja, natančno definiramo vsebino in določimo ustrezen postopek za pravno formalno ustanovitev ali priznanje služnosti, odvisno od tega, ali je služnost nastala na podlagi zakona s priposestvovanjem s pogodbo ali odločbo državnega organa. Poskrbimo za vpis služnosti v zemljiško knjigo. V situacijah, ko služnost dejansko ni več potrebna, pa z ustreznim postopkom uredimo izbris služnosti iz zemljiške knjige.
Nastanek ali izbris služnosti s sporazumom
Zavzemamo se za sporazumne oblike nastanka in prenehanja služnostnih pravic, saj se v odnosih med služnostnimi upravičenci in služnostnimi zavezanci zavedamo prepletenosti razmerij. V situacijah izražene potrebe po ustanovitvi ali prenehanju služnosti opravimo pogajanja z nasprotno stranko glede vsebine, obsega in časovnega trajanja ali prenehanja služnosti ter pripravimo ustrezno pogodbo ali izjavo o ustanovitvi ali prenehanju služnosti ter uredimo vse potrebno za izvedbo vpisa ali izbrisa služnosti v zemljiško knjigo.
V situacijah, ko z nasprotnimi strankami ni mogoče doseči soglasja o ustanovitvi ali prenehanju služnostne pravice, prevzamemo zastopanje pred sodišči v postopkih, ki potekajo na podlagi:
- Tožbe na ugotovitev služnosti: za stranko pripravimo tožbo in jo zastopamo v postopku, kadar služnostni upravičenec pridobi služnostno pravico z izpolnitvijo zakonskih pogojev s priposestvovanjem. Tovrstne postopke vodimo s ciljem, da se odpravi dvom o obstoju služnosti proti lastniku služečega zemljišča in da se takšna služnost tudi vpiše v zemljiško knjigo, s čimer učinkuje proti vsakokratnemu lastniku služečega zemljišča. V praksi pogosto srečujemo primere, ko je služnost pridobljena že na podlagi samega zakona s priposestvovanjem, vendar ta služnost ni vpisana v zemljiško knjigo, kar v praksi nemalokrat privede do sporov o obstoju služnosti: služnostni upravičenec terja priznanje služnosti in se hkrati sklicuje na njeno dolgoletno izvrševanje (npr. najmanj 10 let), medtem ko se lastnik služečega zemljišča temu upira in se sklicuje na dejstvo, da služnost ni vpisana v zemljiško knjigo. V naši pisarni skrbno preučimo vse možne znane dejanske okoliščine glede na zakonske pogoje za priposestvovanje ter načelo dobre vere in načela zaupanja v podatke zemljiške knjige, ki na drugi strani varujejo tudi lastnika služečega zemljišča, saj pravni red ne daje varstva služnostnemu upravičencu, ki ni pravočasno poskrbel za vpis svoje služnosti v zemljiški knjigi.
- Tožbe na izpolnitev obveznosti iz pogodbe o ustanovitvi služnosti: stranke zastopamo v primerih tožb za ugotovitev obstoja služnosti ali izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, ki temelji na pogodbah ali dogovorih, ki v preteklosti niso bile ustrezno pripravljene ali niso bile pravočasno vpisane v zemljiško knjigo. Smisel in cilj takšnega pravnega varstva je v nemotenem izvrševanju služnostne pravice ter v ustreznem vpisu te pravice v zemljiško knjigo, ki je zavezujoče za vse pravne naslednike služečega zemljišča.
- Tožbe zaradi prenehanja služnosti: prevzamemo in zastopamo primere zahtevkov lastnika nepremičnine, da služnost preneha, ker je ta postala nekoristna ali se dejansko ne izvaja določen čas ali če so se bistveno spremenile okoliščine, v katerih je bila ustanovljena ali pa, če prekomerno obremenjuje lastnika.
- Nujna pot: pripravimo ustrezen predlog za sodišče, na podlagi katerega sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno uporabo potrebne zveze z javno cesto ali bi bila takšna zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Tovrstnih postopkov se poslužujemo, kadar so izpolnjeni zakonski pogoji za določitev nujne poti, z lastnikom služeče nepremičnine pa ni mogoče najti sporazuma za določitev služnosti poti. Določila o nujnih poteh smiselno uporabimo tudi za priključitev na javna komunalna in druga omrežja, če lastnik nepremičnine, ki to zahteva, izpolnjuje pogoje za priklop.
- Tožbe zaradi motenja izvrševanja služnosti: stranke zastopamo v sporih, ki potekajo zaradi motenja služnosti, pri katerih ne upoštevamo le vsebino same služnosti in njeno motenje, pač pa smo še zlasti pozorni, da se stvarna služnost izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo stvar.
- Bogate izkušnje s področja ustanavljanja, prenehanja in varstva služnostnih upravičencev in služnostnih zavezancev ter poznavanje pravil zemljiške knjige, sodnih postopkov in sodne prakse nam v tovrstnih zadevah omogočajo kvalitetno in strokovno zastopanje strank.
