Etažna lastnina in solastnina ter razdelitev solastnine

Poznavanje specialnih pravic in obveznosti etažnih lastnikov ter solastnikov nepremičnin je ključno za učinkovito uporabo in razpolaganje z nepremičnino ter za urejena medsebojna razmerja.

Bogate in dolgoletne izkušnje, spremljanje in poznavanje predpisov ter profesionalen in individualen odnos do naših strank ter subjektov, ki so v konfrontaciji z našimi strankami, nam omogočajo reševanje zahtevnih primerov razdelitve solastnine in vzpostavitve etažne lastnine ter urejanja odnosov med etažnimi lastniki, solastniki ter razmerij s področja upravljanja objektov.

Delitev solastnine 

Z našimi strankami natančno preučimo vse možne vidike učinkovitega izkoriščanja in upravljanja nepremičnine v solastnini in v ta namen stranke ustrezno zastopamo v odnosu do drugih solastnikov ali do tretjih oseb. 

Če se solastnina v praksi izkazuje za problematično in neekonomično tako z vidika rabe kot z vidika samega tekočega in investicijskega vzdrževanja, našim strankam svetujemo delitev solastnine, in sicer:

  • Delitev v naravi: glede na potrebe in okoliščine primera organiziramo cenitve nepremičnin z namenom pravične razdelitve, da vsak solastnik dobi določen del nepremičnine, ki vrednostno ustreza njegovemu solastniškemu deležu. Organiziramo izvedbo parcelacije ter pripravimo ustrezno dokumentacijo v obliki pogodbe o razdelitvi solastnine, izpeljemo davčni postopek ter izvedemo vpis lastninske pravice in prenos hipotek, služnosti ali drugih bremen v zemljiški knjigi.
  • Delitev v naravi z vzpostavitvijo etažne lastnine: pri stavbah z več posameznimi deli organiziramo pripravo elaborata za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb ter pripravo sporazuma o delitvi solastnine v etažno lastnino. Glejte še: Vzpostavitev etažne lastnine.
  • Civilna delitev s prodajo stvari: stranke zastopamo tudi v primerih, kadar je delitev nepremičnine v naravi neekonomična ali celo nemogoča in se prodaja nepremičnine izkaže kot edina racionalna rešitev. Glede na dejanske okoliščine in poslovni interes strankam svetujemo prodajo ali odkup nepremičnine, organiziramo pogajanja s preostalimi solastniki ali s tretjimi osebami za prodajne pogoje, po potrebi pripravimo ustrezna pooblastila za prodajo nepremičnine in pogodbo o razdelitvi solastnine s prodajo solastniških deležev, organiziramo izvedbo plačil prodajalcem preko skrbniškega računa ter vpis lastninske pravice kupca solastniških deležev v zemljiško knjigo.

Davčni vidik delitve solastnine 

Postopek delitve solastnine izvedemo v skladu z veljavnimi zakonskimi in davčnimi predpisi, pri čemer posebno skrbnost posvečamo temu, da se lastniški deleži solastnikov pravilno vrednotijo in da je transakcija pri delitvi solastnine davčno nevtralno obravnavana, kar pomeni, da stranko ne bremenijo nepotrebne davčne obveznosti. 

Pooblastilo za prodajo nepremičnine in plačila preko skrbniškega računa 

V primerih civilne delitve s prodajo solastniških deležev v korist tretje osebe za naše stranke izvedemo prodajo s specialnim pooblastilom za prodajo nepremičnine, ki vsem pogodbenim strankam zagotavlja varnost in transparentnost prodaje ter izpeljavo nepremičninskega posla v časovno predvidenih okvirjih. Zaradi večjega števila pogodbenih strank za naše stranke organiziramo plačila in razdelitev kupnine preko skrbniškega računa odvetniške pisarne, s čimer se zagotavlja varnost izvedbe pravnega posla za vse pogodbene stranke.

Sodna delitev solastnine

Smo zagovorniki pogodbene oziroma sporazumne razdelitve solastnine. Kadar sporazumna rešitev med solastniki ni mogoča, stranke zastopamo v sodnih postopkih za razdelitev solastnine s ciljem, da je razdelitev za stranko optimalna.

Vzpostavitev etažne lastnine

Skrbno preučimo dokumentacijo, iz katere izhaja lastninska in druge pravice, dejansko ter zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in na tej podlagi pripravimo ustrezne dokumente za vzpostavitev etažne lastnine:

  • Akt o vzpostavitvi etažne lastnine: kadar ima nepremičnina le enega lastnika, poskrbimo za izdelavo ustreznega elaborata za vpis stavbe in njenih delov v kataster stavb in sestavimo akt o vzpostavitvi etažne lastnine. Postopek usmerjamo do vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Najpogosteje gre za vzpostavitev etažne lastnine s strani investitorjev pri novogradnji večstanovanjske ali poslovne stavbe oziroma drugega objekta z več deli.
  • Sporazum solastnikov: Če ima nepremičnina več lastnikov ali v primerih t. i. navidezne solastnine ali dejanske etažne lastnine, poskrbimo za izdelavo ustreznega elaborata za vpis stavbe in njenih delov v kataster stavb in sestavimo sporazum o vzpostavitvi etažne lastnine ter poskrbimo za uspešno izvedbo vpisov v zemljiško knjigo.
  • Predhodni sporazum za vzpostavitev etažne lastnine: kadar obstaja potencialna možnost spornih vprašanj o lastništvu na posameznih delih ali na skupnih prostorih, strankam predhodno izdelamo pravno mnenje o izkazovanju njihove lastninske pravice na posameznih delih in skupnih prostorih ter pripravimo predhoden sporazum za vzpostavitev etažne lastnine, ki je podlaga za nadaljnjo pripravo elaborata za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb in sklenitev sporazuma o vzpostavitvi etažne lastnine ter vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Namen predhodnega sporazuma je predvsem v razjasnitvi lastniškega stanja pred nadaljnjimi koraki, s čimer se pri oblikovanju etažne lastnine strankam prihrani čas in denar.
  • Odločbo sodišča: če etažne lastnine ni mogoče vzpostaviti na sporazumen način, stranke zastopamo skladno z njihovimi interesi v »klasičnih« nepravdnih postopkih skladno s Stvarno pravnim zakonikom (SPZ) ali v posebnih nepravdnih postopkih vzpostavitve etažne lastnine in določitve pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ki poteka na predlog pridobitelja posameznega dela nepremičnine ali upravnika v imenu skupnosti solastnikov.

Elaborat za vpis stavbe in delov stavbe v kataster stavb 

Ne glede na obliko postopka nastanka etažne lastnine v sodelovanju z mrežo izbranih geodetov strankam priskrbimo ustrezen elaborat za vpis stavbe in njenih delov v kataster stavb ter pripravimo ustrezen akt, sporazum ali predlog za vzpostavitev etažne lastnine, v katerem se določijo:

  • Posamezni deli: stanovanja, poslovni prostori, kleti, parkirni prostori, drugi individualni prostori.
  • Splošni skupni deli: skupno pripadajoče zemljišče, hodniki, stopnišče, pralnice, sušilnice, kolesarnice, toplotne postaje, drugi skupni prostori z ustreznimi solastniškimi deleži, ki pripadejo posameznim delom stavbe ter solastniški deleži na skupnih prostorih v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov.
  • Posebni skupni deli: skupno pripadajoče zemljišče, atriji, drugi skupni prostori, ki so v korist zgolj določenim posameznim delom in solastniški deleži v korist le določenih posameznih delov.
  • Sestavine dela stavbe: skladno z Zakonom o katastru nepremičnin, lahko delom stavb pripadajo tudi sestavine delov stavb, ki v naravi predstavljajo zemljišče, ki pripada delu stavbe (atrij, parkirišče) in se v kataster nepremičnine vpiše s t. i. poligonom. Tako pridobi identifikacijsko številko dela stavbe, ki mu sestavina dela stavbe pripada, površino območja sestavine dela stavbe in vrsto sestavine dela stavbe, številko parcele, na kateri sestavina dela stavbe leži, in številko dela stavbe, ki mu sestavina dela stavbe pripada. Pri določanju sestavine dela stavbe gre za kategorijo, ki se vpisuje zgolj v kataster stavb in ne tudi v zemljiško knjigo, zaradi česar strankam svetujemo previdnost pri določanju sestavin delov stavbe in jih z jasno opredelitvijo leteh ustrezno zavarujemo s pravnimi akti, da kasneje ni nejasnosti glede lastniškega stanja in pravic na nepremičnini.

Na podlagi izdelanega elaborata stavbe in delov stavbe poskrbimo za vpis stavbe, posameznih delov, skupnih delov, sestavin delov stavbe v kataster stavb ter na podlagi sklenjenega akta, sporazuma ali odločbe o vzpostavitvi etažne lastnine poskrbimo za vpis lastninske pravice posameznih delov in solastniških deležev na skupnih prostorih stavbe v zemljiško knjigo.

Pogodba o medsebojnih razmerjih: 

Zavedamo se, da razmerja med etažnimi lastniki z vzpostavljeno etažno lastnino še zdaleč niso urejena. Ključna pri opredelitvi medsebojnih pravic in obveznosti med etažnimi lastniki in v razmerju do upravnika je pogodba o medsebojnih razmerjih, ki jo skrbno pripravimo v sodelovanju z našimi strankami, s katero se določijo zlasti:

  • opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od zakonskih določb,
  • način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji predpisan znesek,
  • morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini,
  • način uporabe skupnih delov,
  • namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini,
  • nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
  • način upravljanja skupnih delov,
  • uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene,
  • zavarovanje zgradbe kot celote,
  • pooblastila upravnika, če odstopajo od določb zakona.

Upravljanje večstanovanjskih stavb in objektov 

Etažnim lastnikom v sodelovanju z upravniki zagotavljamo potrebno podporo in storitve, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjskih ali poslovnih objektov. Zavedamo se, da dobro upravljanje in gospodarjenje z nepremičnino ni zgolj obračunavanje in plačevanje tekočih stroškov, pač pa skrbno načrtovanje investicijskega vzdrževanja večstanovanjskega ali poslovnega objekta, s katerim se dolgoročno zagotavlja kvaliteta bivanja in povečuje vrednost nepremičnine. Te cilje uresničujemo s premišljeno pripravo pravnih aktov, kot so:

  • Sklepi in glasovnice za razrešitev upravnika in za določitev novega upravnika.
  • Sklepi in glasovnice za posle rednega upravljanja in posle, ki presegajo posle rednega upravljanja.
  • Pogodba o upravljanju, ki je usklajena s pogodbo o medsebojnih razmerjih in zakonodajo.
  • Pogodbe z izvajalci in obrtniki za vzdrževalna in investicijska dela.
  • Gradbene pogodbe.
  • Pravilniki s področja varstva osebnih podatkov (npr. zaradi videonadzora, medsebojne komunikacije zaradi upravljanja, izvajanja pogodb in podobno).

Zastopanje pred sodiščem 

Strankam svetujemo in jih zastopamo v sporih, ki nastanejo:

  • med etažnimi lastniki in/ali najemniki,
  • med etažnimi lastniki in upravniki zaradi odpovedi pogodb o upravljanju in imenovanju novega upravnika,
  • zaradi nepravilnosti glasovanja o poslih rednega upravljanja in poslih, ki presegajo posle rednega upravljanja,
  • zaradi nepravilnosti glasovanja na zborih etažnih lastnikov,
  • zaradi nepravilnega izvajanja oziroma neizvajanja sprejetih sklepov etažnih lastnikov,
  • zaradi izpodbijanja sprejetih sklepov etažnih lastnikov,
  • z izvajalci gradbenih in obrtniških del.

Pri urejanju razmerij med solastniki ter med etažnimi lastniki poleg skrbne preučitve dejanskih in pravnih razmerij posvečamo veliko pozornost ustrezni komunikaciji, saj se zavedamo, da je ravno premišljen in pravilen pristop najhitrejši in ekonomsko najbolj učinkovita metoda za uresničitev ciljev in interesov naših strank.

Sorodne vsebine

Uporabno dovoljenje za hiše, grajene pred letom 2018

Z zadnjo spremembo Gradbenega zakona lahko lastniki enostanovanjskih hiš pridobijo uporabno dovoljenje po samem zakonu,...
Krištof & Brečko Advokatura